Kuluilla on väliä – myös asuntosijoittamisessa


Olin eilen sekä Orava Asuntorahastojen että Cityconin yhtiökokouksissa, niistä ehkä myöhemmin tarkemmin. Mutta Oravan yhtiökokouksen jälkeen koen tarpeelliseksi hieman raottaa asuntosijoittamisen kulurakennetta ja miksi toiset sijoituskohteet ovat mielestäni tuhoon tuomittuja.

Siinä missä pörssiosakkeiden kanssa ”osta ja unohda” -taktiikka on mitä parhain, aiheuttavat suorat kiinteistösijoitukset jatkuvaa työtä. Perinteisellä asuntosijoittajalla on ollut muutama asunto omistuksessaan, joita hän oman työnsä ohella ylläpitää ja vuokraa tarpeen niin vaatiessa. Vähäinen asuntojen lukumäärä aiheuttaa luonnollisesti riskiä, yksi yksittäinen vahinkotapaus tai huono vuokralainen voi viedä jopa vuosien tuoton. Varianssi, eli tuottojen vaihtelevuus on siis erittäin korkea. Asuntosijoittajan avuksi on tullut ammattimaisesti toimivia yrityksiä, jotka korvausta vastaan hoitavat asuntojen juoksevan hallinnoinnin (vuokrien perintä, korjaustöiden tilaukset) ja vuokralaishankinnan. Tämänkaltaisen toimijan käyttäminen ei kuitenkaan poista asuntojen vähäisen lukumäärän aiheuttamaa varianssia, jonka taasen pystyy poistamaan sijoittajamalla asuntorahastoon, joka omistaa usein tuhansia vuokra-asuntoja. Luonnollisesti tuhansien asuntojen kokonaisuudessa riskit jakaantuvat laajalle, eikä yksittäinen huono vuokralainen tai esimerkiksi vesivahinko aiheuta käytännössä tuottoihin minkäänlaista notkahdusta.

Mutta mikään ei tule ilmaiseksi, ulkopuolinen toimija ottaa aina palkkansa. Kiinteistösijoitusyhtiössä näiden hallinnointikustannusten arvioinnissa hyvä mittari on EPRA Cost Ratio, jossa hallinnoinnista aiheutuneet kulut (asuntojen vuokraus ja vuokravalvonta, yhtiörakenteen ylläpito) suhteutetaan saatuihin nettovuokratuottoihin (vuokrat vähennettynä vastikkeilla ja muilla vastaavilla kiinteistön kuluilla). Esimerkiksi yhden vuokra-asunnon omistava joutuu hallinnoinnista maksamaan noin 40 euroa kuukaudessa, asunnon vuokrauksesta yhden kuukauden vuokran kerran kahdessa vuodessa. Kulurakenne olisi siten laskennallisesti;

  • Vuokra 500 € / kk, 6000 € / vuosi
  • Vastike 150 € / kk, 1800 € / vuosi
  • Korjauskulut 250 € / vuosi
  • Varauma tyhjäkäyttöön, 0,5 kk / vuosi, 250 € / vuosi
  • Nettovuokratuotto 3700 € / vuosi
  • Hallinnointikulut 40 € / kk, 480 € / vuosi
  • Asunnon vuokraus 250 € / vuosi
  • Hallinnointikulut yhteensä 730 € / vuosi
  • Ammattimaisen hallinnoinnin Cost Ratio 19,72 %

Miten tämä kulurakenne suhtautuu kiinteistösijoitusyhtiöihin? Tai pankkien asuntorahastoihin? Tulokset ehkä yllättävät: erittäin hyvin! Oheisessa taulukossa muutamaan pääosin asuntoihin sijoittavan kiinteistösijoitusyhtiön EPRA Cost Ratio pääosin vuodelta 2017.

Tuloksista voidaan todeta selkeät, aivan luonnolliset johtopäätökset: Kojamo Oyj osoittaa esimerkillään ammattimaisesti omaan lukuun hoidettavan asuntojen hallinnoinnin kustannustason, vajaat 17 prosenttia. Tähän omana työnä tehtävään hallinnointiin lisätään ulkopuolisille palvelua myytäessä kate, jolloin päädytään noin 20 prosentin kululukemaan. Yhtiön pörssilistaus aiheuttaa aina kustannuksia, on esitetty arvio että Suomessa kustannus olisi aina vähintäänkin miljoona euroa. Nämä kulut nostavat siis osaltaan pörssiyhtiöiden hallinnointikulua.

Orava Asuntorahastojen ongelmat näkyvyt myös selkeästi: yhtiön entisten johtohenkilöiden omistama hallinnointiyhtiö on erittäin kallis tapa hoitaa asuntojen hallinnointia. Sosiaalisin perustein vuokralaisia valitseva ja markkinatasoa matalampaa vuokratasoa ylläpitävä Tampereen Vuokratalosäätiö (VTS) on hyvä vertailukohta, Orava Asuntorakenne on markkinaehtoisilla vuokrilla liki samoissa luvuissa!

Mutta vielä varmempi tapa päästä eroon asuntosijoittamisen tuotoista on käyttää pankin sijoitusrahastoa, kulut ovat aivan omassa luokassaan! Tämän selittää luonnollisesti ulkopuolinen asuntojen hallinnointi, jonka lisäksi pankki veloittaa omat kulunsa rahaston ylläpidosta. Ja kuten tiedämme, pankin pukumiesten veloitukset eivät ole ihan pieniä.

Aivan liian monen asuntorahaston tuotto on perustunut spekulatiivisiin vielä realisoimattomiin asuntojen arvonnousuihin. Pelkän tuoton katsominen ei riitä, pitää myös katsoa mistä tuotto on muodostunut ja kuinka kustannustehokasta hallinnointi on. Asuntojen hintatason kääntyessä toden teolla laskuun, voi jälki asuntorahastoissa olla ikävän näköistä. Muista että sinua on varoitettu!