Orava Asuntorahastot tarjoaa viihdettä koko rahalla


Orava Asuntorahasto Oyj (OREIT) on paitsi Suomen, myös Pohjoismainen ensimmäinen REIT-yhtiö (Real Estate Investment Trust) ja toistaiseksi ainoa suomalainen pörssilistattu kiinteistörahasto. Yhtiön tilikausi 2017 oli kuin suoraan saippuaoopperasta: juonenkäänteitä ei puuttunut ”vihamielisten” ja ”ystävällismielisten” osakkeiden ostotarjousten, yritysvaltausten, lokakampanjan ja hallituksen vaihdon myötä. Yhtiön toiminta luo kuitenkin tarpeettoman negatiivisen kuvan REIT-yhtiöistä.

Mikä Kiinteistörahasto?

Kiinteistörahasto on kiinteistöjen ja asuntojen omistusmuoto joka mahdollistaa tietyin edellytyksin verovapauden. Osakeyhtiömuotoinen ja pörssilistattu kiinteistörahasto tunnetaan yleismaailmallisesti REIT-yhtiönä. Kiinteistörahaston toimintaehdot määritellään Kiinteistörahastolaissa. Vuokra-asuntotoimintaa harjoittavan kiinteistörahaston, joka voi kutsua itseään myös asuntorahastoksi, tulee lisäksi noudattaa lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksestaSuomessa verovapautta nauttivan REIT-kiinteistörahaston ehtoina ovat muun muassa:

  • Asuntorahaston tulee sijoittaa pääosin vuokra-asuntoihin ja sen on jaettava vuotuisesta voitostaan osakkeenomistajille vähintään 90 prosenttia (pois lukien reilisoitumattomat kiinteistöjen arvonmuutokset). Kiinteistörahaston osalta voitonjaon tulee olla vähintään 80 prosenttia. Rahaston jakamat osingot on saajalleen täysimääräisesti veronalaista tuloa.
  • Yhtiö ei saa harjoittaa muuta kuin hallitsemiensa tilojen vuokraustoimintaa tai niihin välittömästi liittyviä tukitoimintoja (isännöinti, kunnossapito).
  • Kiinteistörahasto saa ottaa velkaa enintään puolet varallisuudestaan (yleinen sääntö) tai enintään neljä viidesosaa (vuokra-asuntoihin sijoittava kiinteistörahasto).

Asuntorahastosta kiinteistösijoitusyhtiöksi

Orava Asuntorahaston hallitus selvittää tällä hetkellä yhtiömuodon muuttamista ns. tavalliseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi. Miksi Oravan toimintamalli ei sitten ole toiminut? Yksi merkittävä tekijä on rahaston perustajaosakkaidensa omistamalleen yhtiölle vuosittain Oravan arvostaan hallinnointisopimuksen mukaisesti maksama ”hallinnointipalkkio”, suuruudeltaan 0,6 prosenttia. Hallinnointipalkkion nimitys on tässä yhteydessä harjaanjohtava, kyse kun on mm. ”oikeudesta käyttää liikeideaa, liiketunnusta sekä brändiä”, ei siis asuntojen hallinnoinnista tai vuokraustoiminnasta. Kyllä, rahasto maksaa siis esimerkiksi 100 000 euron asunnosta ensin 600 euroa Oravan ”brändin käytöstä”, siihen lisäksi hallinnointi- ja vuokrauskulut kolmannelle osapuolelle. Suolaista, eikö totta? Kaiken lisäksi rahasto joutuu vielä maksamaan tulossidonnaisen hallintopalkkion (peräti 20 prosenttia) mikäli näiden peruskulujen jälkeen tulos jostain syystä olisi enemmän kuin seitsemän prosenttia. Tilikaudella 2017 ”brändin” käytöstä maksettiin perustajaosakkaiden omistavalle yhtiölle peräti 1,2 miljoonaa euroa. Yhtiö tekee vuosittain liikevaihtoa 13 miljoonaa, kyseessä on siis merkittävä raha siihen nähden. Eivät kai ne nimi ja logo nyt ihan niin hyviä ole?

Tähän on kuitenkin tulossa muutos, yhtiön uusi hallitus on tämän hallinnointisopimuksen irtisanonut päättyväksi vuoden 2018 lopussa. Hallinnointisopimus sanottiin irti välittömästi yhtiökokouksen valittua uuden hallituksen, mikä kertonee osaltaan nykyisen hallituksen näkemyksestä sopimuksen järkevyydestä.

Kallis hallinnointisopimus ei kuitenkaan ole yhtiömuodon muutoksen taustalla. Orava Asuntorahaston suurin omistaja on tällä hetkellä pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, Investors House Oyj, joka omistaa yli neljänneksen yhtiöstä. Kiinteistörahaston verovapauden edellytys on, ettei kukaan osakkeenomistaja omista yli kymmenystä osakekannasta.  Yhtiö ei siis enää ole täysin verovapaa, Investors House Oyj:n osinkojen osalta yhtiö on verovelvollinen. Tämänkaltainen tuplajärjestely, yhdistettynä lain edellyttämiin muihin reunaehtoihin, ei palvele enää pääomistajan tarkoitusta.

Näyttää siis todennäköiseltä, että Orava luo nahkansa kuluvan vuoden aikana. Hallitus jo vaihtui, kuluvan vuoden aikana vaihtuvat vielä yhtiömuoto, nimi, yritysilme ja hallinnointiyhtiö. Kuka on väittänyt että kiinteistösijoittaminen olisi tylsää?